Yargıtay’dan Peşin Kira Bedeli Kararı: Taşınmaz Satılırsa Satış Sonrası Dönem Yeni Malike Ait
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taşınmazın satışından önce eski malike peşin olarak ödenen kira bedelinin, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmının yeni malike ödenmesi gerektiğine karar verdi.
Kararda, kira bedelinin hangi tarihte tahsil edildiğinden çok, ödemenin hangi döneme ilişkin olduğunun ve taşınmazın bu dönem içinde hangi tarihte el değiştirdiğinin dikkate alınması gerektiği vurgulandı.
Uyuşmazlık Peşin Ödenen Kira Bedelinden Çıktı
Uyuşmazlığa konu taşınmaz için 15 Mayıs 2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendi. Sözleşmede kira bedellerinin her ayın 15’inci günü peşin olarak ödenmesi kararlaştırıldı.
Kiracı, 15 Aralık 2023-14 Ocak 2024 dönemine ait 13.500 TL kira bedelini 14 Aralık 2023 tarihinde mevcut kiraya verenin banka hesabına yatırdı.
Taşınmaz ise birkaç gün sonra, 18 Aralık 2023 tarihinde başka bir kişiye satıldı.
Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini ve 18 Aralık 2023 sonrasına düşen kira bedelinin kendisine ait olduğunu ileri sürdü.
Yeni Malik 12.194 TL İçin İcra Takibi Başlattı
Yeni malik, 18 Aralık 2023 tarihinden itibaren 28 günlük döneme karşılık geldiğini belirttiği 12.194 TL kira alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlattı.
Eski kiraya veren ile diğer davalının takibe itiraz etmesi üzerine yeni malik;
- itirazın iptalini,
- icra takibinin devamını,
- icra inkâr tazminatına hükmedilmesini
talep etti.
İlk Derece Mahkemesi Davayı Reddetti
Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi, taşınmazın 18 Aralık 2023 tarihinde davacıya geçtiğini ve yeni malikin bu tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı olduğunu kabul etti.
Ancak Mahkeme, kira bedelinin 15 Aralık 2023 tarihinde muaccel hâle geldiği ve taşınmaz devredilmeden önce eski kiraya veren tarafından tahsil edildiği gerekçesiyle kira alacağının eski malike ait olduğu sonucuna vardı.
Bu gerekçeyle dava reddedildi.
Kararın kesin olması nedeniyle olağan kanun yolu kapalıydı. Bunun üzerine Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvuruldu.
Yargıtay: Yeni Malik Satış Tarihinden İtibaren Kira Sözleşmesinin Tarafıdır
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi kapsamında değerlendirdi.
Söz konusu düzenlemeye göre kiralanan taşınmazın sözleşme kurulduktan sonra el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline geliyor.
Yargıtay da taşınmazı 18 Aralık 2023 tarihinde satın alan yeni malikin bu tarihten itibaren kira bedellerini tahsil etme yetkisine sahip olduğunu belirtti.
Peşin Ödemenin Hangi Döneme Ait Olduğu Esas Alındı
Yargıtay kararında, kiracının yaptığı 13.500 TL ödemenin 15 Aralık 2023-14 Ocak 2024 dönemine ait peşin kira bedeli olduğu tespit edildi.
Bu nedenle ödemenin taşınmazın satışından önce yapılmış olması tek başına belirleyici kabul edilmedi.
Yargıtay’a göre eski kiraya veren, kira bedelini peşin tahsil etmiş olsa dahi taşınmazın satışından sonraki döneme düşen kısmı üzerinde hak sahibi değil.
Dolayısıyla 18 Aralık 2023 tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelinin yeni malike ödenmesi gerekiyor.
Eski Kiraya Veren Peşin Aldığı Kiranın Bir Kısmını İade Etmek Zorunda
Kararda, yeni malikin satış tarihinden sonraki döneme ait kira bedelini doğrudan eski kiraya verenden isteyebileceği açıkça belirtildi.
Yargıtay şu sonuca ulaştı:
Taşınmazın mülkiyetinin devredildiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olduğundan, önceki malikin peşin tahsil ettiği kira bedelinin devir sonrasına düşen bölümünü yeni malike aktarması gerekiyor.
Aksi hâlde eski malik, kendisine ait olmayan bir döneme ilişkin kira bedelini elinde tutmuş olacak.
Kira Bedelinin Muaccel Olduğu Tarih Tek Başına Yeterli Değil
İlk Derece Mahkemesi, kira bedelinin 15 Aralık tarihinde muaccel hâle gelmesini ve bu tarihte eski malikin taşınmaz sahibi olmasını esas almıştı.
Yargıtay ise bu yaklaşımı doğru bulmadı.
Karara göre peşin kira bedeli söz konusu olduğunda yalnızca ödemenin veya muacceliyetin tarihi değil;
ödemenin kapsadığı dönem ile mülkiyetin hangi tarihte devredildiği birlikte değerlendirilmelidir.
Bu yönüyle karar, özellikle kiracılı taşınmazların satışı sırasında peşin tahsil edilmiş kira bedellerinin nasıl paylaşılacağı konusunda önemli bir ölçüt ortaya koyuyor.
Karar Kanun Yararına Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul etti.
İlk Derece Mahkemesi kararı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi kapsamında kanun yararına bozuldu.
Ancak kanun yararına bozma, taraflar açısından daha önce kesinleşmiş olan kararın sonucunu değiştirmiyor. Bozma, benzer uyuşmazlıklarda hukuki uygulamanın yönünü göstermek amacı taşıyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 Esas, 2026/1759 Karar sayılı kararı 31 Mart 2026 tarihinde oy birliğiyle verildi.
Karardan Çıkan Başlıca Sonuçlar
Yargıtay kararına göre kiracılı bir taşınmazın satılması hâlinde;
- yeni malik, mülkiyetin devredildiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı oluyor,
- kira bedelinin satıştan önce peşin tahsil edilmiş olması yeni malikin hakkını ortadan kaldırmıyor,
- satış sonrasındaki döneme ait kira bedeli yeni malike ait kabul ediliyor,
- eski kiraya veren, peşin tahsil ettiği kira bedelinin devir sonrasına düşen kısmını yeni malike ödemekle yükümlü oluyor,
- değerlendirmede yalnızca ödeme tarihi değil, kira bedelinin kapsadığı dönem esas alınıyor.
Sonuç
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, kiracılı taşınmazların satışında peşin kira bedellerinin paylaşımına ilişkin önemli bir açıklık sağladı.
Buna göre taşınmaz satılmadan önce kira bedeli eski malike peşin olarak ödenmiş olsa bile, mülkiyetin devredildiği tarihten sonraki kira dönemi yeni malike ait olacak.
Dolayısıyla taşınmaz satış işlemlerinde tarafların yalnızca mevcut kira sözleşmesini değil, daha önce tahsil edilmiş peşin kira bedellerini ve bu ödemelerin kapsadığı dönemleri de ayrıca kontrol etmesi önem taşıyor.
