Devremülk, bir taşınmazın paylaşımlı kullanım hakkının farklı kişilere tahsis edilmesini ifade eden bir kullanım modelidir.

Devremülk, bir taşınmazın paylaşımlı kullanım hakkının farklı kişilere tahsis edilmesini ifade eden bir kullanım modelidir. Bu sistemde aynı konut, hafta veya ay gibi belirli zaman dilimlerine bölünmekte; her paydaş yalnızca kendisine tahsis edilen dönemde taşınmazı kullanma hakkına sahip olmaktadır. Devremülk hakkı, tapuya tescil edilmek suretiyle ayni hak niteliğinde kurulabilmekte ve çoğunlukla süreli irtifak hakkı şeklinde düzenlenmektedir.

Taşınmaz mülkiyetine alternatif bir edinim ve kullanım modeli olan devremülk sistemi, bireylere tam mülkiyet yükümlülüklerine katlanmaksızın belirli dönemlerde taşınmazdan yararlanma imkânı sunmaktadır. Türkiye’de devremülkler, tapu siciline tescil edilebilen ayni haklar kapsamında değerlendirilmekte olup, bu hukuki nitelik çeşitli vergisel sonuçların ortaya çıkmasına neden olmaktadır.

Turizm sektöründeki gelişmelere paralel olarak Türkiye’de yaygınlaşan devremülk uygulamaları, hem bireysel kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından cazip bir model haline gelmiştir. Ancak devremülkün hukuki niteliğinin doğru tespit edilmemesi, vergisel yükümlülüklerin eksik ya da hatalı uygulanmasına yol açabilmektedir. Bu nedenle devremülk işlemlerinin vergisel boyutunun doğru şekilde analiz edilmesi gerekmektedir.

Devremülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, bir taşınmazın yılın belirli dönemlerinde kullanılması amacıyla kurulan süreli bir irtifak hakkıdır. Tapuya tescil edilebilmesi nedeniyle devremülk, devre tatil sözleşmelerinden ayrılmaktadır.

Devremülk satışında Katma Değer Vergisi, ticari, sınai veya mesleki faaliyet kapsamında yapılan teslimler KDV’ye tabidir. Devremülkün müteahhit veya şirket tarafından satılması, konut teslimi olarak değerlendirilmekte ve KDV’ye tabi olmaktadır. Satışın gerçek kişiler arasında ve ticari nitelik taşımaması halinde ise KDV doğmamaktadır.

Gelir Vergisi Açısından Değerlendirme

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde; maddede, bentler halinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.

Anılan Kanunun 72 nci maddesinde de,

"Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

..." hükmü uyarınca, gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası benimsenmiştir.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında, nakden veya hesaben yapacakları ödemeler (avans olarak ödenenler dâhil) üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sayılmış olup, anılan fıkranın (5) numaralı bendinin (a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) gelir vergisi tevkifatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı Kanunun 86 ncı maddesinde,

"Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dâhil edilmez.

1.Tam mükellefiyette;

...

c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2024 takvim yılı gelirleri için: 230.000-TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,

d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı (2024 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 13.000-TL) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.

..." hükmü yer almaktadır.

Öte yandan; "Devre Mülk Hakkı" 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65 inci maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı ve bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, satışa konu edilebildiği gibi kiralamaya da konu olabilmektedir.

Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan, bu tür hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine göre gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmektedir.

Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda, yukarı hüküm ve açıklamalar çerçevesinde;

- Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumlularına kiraya verilmesi durumunda, elde edilecek tevkifata tabi kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 230.000-TL tutarındaki beyan haddini (beyana tabi başkaca gelirlerinizin bulunması durumunda, adı geçen Kanunun 85 ve 86 ncı maddeleri uyarınca ayrıca bir değerlendirme yapılmalıdır.),

- Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumluları dışındakilere kiraya verilmesi durumunda ise bu defa da, elde edilecek tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (d) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 13.000-TL tutarındaki beyan haddini aşması halinde, tarafınızca gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Gerçek kişilerin devremülkü iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarmaları, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değer artış kazancı doğurmaktadır. Beş yıllık sürenin aşılması durumunda ise elde edilen kazanç vergilendirilmemektedir.

Konaklama Vergisi Yönünden

7194 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle yeniden düzenlenen 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 34 üncü maddesinde ihdas edilerek 1/1/2023 tarihinde yürürlüğe giren Konaklama Vergisinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslara 14/12/2022 tarihli ve 32043 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde yer verilmiştir.

6802 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin;

- 1 inci fıkrasında, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetlerin (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabi olduğu ve geceleme hizmetinin; sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence merkezleri gibi tesislerin bünyesinde sunulmasının vergilendirmeye etki etmeyeceği,

- 2 nci fıkrasında, verginin mükellefinin birinci fıkrada belirtilen hizmetleri sunanlar olduğu,

- 3 üncü fıkrasında ise vergiyi doğuran olayın, birinci fıkrada belirtilen hizmetlerin sunulması ile meydana geldiği hükümlerine yer verilmiştir.

Anılan Tebliğin "I-Verginin Konusu" başlıklı bölümünde;

- Konaklama tesisleri bakımından bir sınırlandırma bulunmadığı; tesisin; türü, sınıfı, niteliği, ilgili mevzuatta yer alan tarif ve tanımlamaları ve ilgili mevzuata göre turizm işletmesi belgesi ve/veya işyeri açma/işletme belgesi olup olmadığına bakılmaksızın, konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen kanun kapsamındaki hizmetlerin vergiye tabi olduğu,

- Geceleme hizmetinin, konaklama tesislerinde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen, tesiste günlük yatma, barınma ve kalma hizmetini ifade ettiği açıklanmıştır.

Devremülk sahiplerinden alınan katkı payları varsa, yıllık giderlerin karşılanması amacıyla alınan ve devremülk sözleşmesinde belirlenen aidat, elektrik ve su giderlerine katılım payı ve sosyal tesislere giriş ücreti konaklama vergisine tabi değildir.

Devremülk şirketi aktifinde yer alan ya da devremülk hakkı sahiplerince fiilen kullanılmayan dönemlerin şirket tarafından 6802 sayılı Kanunda öngörülen şekilde geceleme hizmetinin sunulması amacıyla kiralanması durumunda söz konusu hizmet, bedeli ayrıca alınsın alınmasın, bu hizmetle beraber tesis bünyesinde sunulan sosyal tesislerden yararlandırma gibi diğer hizmetlerle birlikte, konaklama vergisinin konusuna girmektedir.

Konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti vergiye tabidir. Geceleme hizmeti, konaklama tesislerinde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen, tesiste günlük yatma, barınma ve kalma hizmetini ifade eder... " açıklamalarına yer verilmiştir.

Buna göre, devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi konaklama vergisinin konusuna girmediğinden, devre mülk hakkı kiraya verilmesi konaklama vergisi yükümlülüğü yoktur.

Kaynaklar

Gider Vergileri Kanunu, Kanun Numarası: 6802, Kabul Tarihi: 13.7.1956, RG 23.07.1956/9362

Ankara Defterdarlığı, 2117 Sayılı Özelge, 02.01.2026 https://gib.gov.tr/mevzuat/kanun/445/ozelge/38786

Eskişehir Vergi Dairesi Başkanlığı, 27983 Sayılı Özelge, 18.05.2023 https://gib.gov.tr/mevzuat/kanun/445/ozelge/36890