Danıştay’dan Turizm Amaçlı Konut Kiralamaları İçin Önemli Karar
Airbnb ve Benzeri Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Yürütmeyi Durdurma Kararı
Danıştay 3. ve 7. Daireleri, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarının vergilendirilmesine ilişkin önemli bir müşterek karar verdi.
Kararla, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı’nın yürütmesi durduruldu.
Söz konusu Genel Yazı, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınarak yapılan kısa süreli konut kiralamalarının ticari faaliyet sayılması, bu faaliyetlerden elde edilen gelirlerin ticari kazanç olarak vergilendirilmesi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği yönünde idari açıklamalar içeriyordu.
Karar Kısa Süreli Kiralama Yapanları Yakından İlgilendiriyor
Danıştay’ın müşterek kararı, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak konut kiraya veren kişileri doğrudan ilgilendiriyor.
Kararda, yalnızca turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınmasının, kiralama faaliyetinin otomatik olarak ticari faaliyet sayılması için yeterli olmadığı değerlendirildi.
Buna göre, ticari organizasyon bulunmadan yapılan konut kiralamalarından elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini koruyabileceği belirtildi.
Uyuşmazlık Neyle İlgiliydi?
Uyuşmazlığın temelinde, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarından elde edilen gelirlerin hangi gelir unsuru kapsamında vergilendirileceği yer alıyor.
Tartışma şu noktada yoğunlaşıyordu:
Bu gelirler ticari kazanç olarak mı vergilendirilecek?
Yoksa gayrimenkul sermaye iradı olarak mı değerlendirilecek?
Ayrıca bu kiralamaların KDV ve konaklama vergisine tabi olup olmayacağı da uyuşmazlığın önemli başlıkları arasında yer aldı.
Gelir İdaresi Ne Görüşteydi?
Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarihli Genel Yazısı ile turizm amaçlı kiralanan konut izin belgesi alınarak yapılan kiralamaların ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerektiği yönünde açıklama yapmıştı.
Bu görüşe göre, izin belgesi alınması ticari kazancın tespitinde aranan devamlılık kastı ve organizasyon varlığına karine sayılıyordu.
Bu nedenle izin belgesi sahipleri adına ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilmesi ve bu faaliyetler için genel oranda KDV hesaplanması gerektiği belirtilmişti.
Maliye Geriye Dönük Tarhiyatlar Yapmıştı
Gelir İdaresi’nin Genel Yazısı sonrasında, turizm amaçlı kiralama izin belgesi alarak konutunu kiraya veren ancak ticari kazanç mükellefiyeti açtırmayan çok sayıda kişi hakkında geriye dönük işlem yapılmıştı.
Bu kapsamda bazı mükellefler adına gelir vergisi, geçici vergi ve KDV yönünden mükellefiyet tesis edildiği; vergi ziyaı cezalı tarhiyatlar yapıldığı ifade edilmişti.
Danıştay 3. Dairesi İlk Olarak Yürütmeyi Durdurmuştu
Daha önce Danıştay 3. Dairesi, söz konusu Genel Yazı’nın ilgili bölümleri hakkında yürütmeyi durdurma kararı vermişti.
Daire, konutların turizm amaçlı kiraya verilmesinin ticari kazanç sayılabilmesi için faaliyetin otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer ticari organizasyon dahilinde yürütülmesi gerektiğini belirtmişti.
Kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi ek hizmetlerin bulunmadığı hallerde, yalnızca kısa süreli kiralama yapılmasının faaliyeti ticari kazanca dönüştürmeyeceği değerlendirilmişti.
Maliye Karara İtiraz Etmişti
Maliye, Danıştay 3. Dairesi’nin yürütmeyi durdurma kararına karşı Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’na itiraz etti.
Danıştay VDDK, uyuşmazlığın yalnızca gelir vergisi ve KDV ile sınırlı olmadığını, konaklama vergisini de ilgilendirdiğini belirtti.
Bu nedenle yürütmeyi durdurma isteminin Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin birlikte yapacağı toplantıda karara bağlanması gerektiğine hükmetti.
Danıştay 3 ve 7. Daireleri Müşterek Karar Verdi
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun kararı sonrasında dosya, Danıştay 3. ve 7. Daireleri tarafından birlikte değerlendirildi.
Daireler, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı’nın yürütmesinin durdurulmasına karar verdi.
Bu karar, kısa süreli konut kiralama faaliyeti yürüten kişiler lehine önemli bir gelişme olarak değerlendiriliyor.
Danıştay’ın Gerekçesi Ne Oldu?
Danıştay kararında, vergilendirme yetkisinin Anayasa’nın 73’üncü maddesinde güvence altına alınan kanunilik ilkesine tabi olduğu vurgulandı.
Verginin konusu, mükellefi, matrahı, oranı, muafiyet ve istisnaları gibi temel unsurların kanunla belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Bu kapsamda, idari yazı ile bir faaliyetin niteliğinin değiştirilmesi ve yeni mükellefiyet sonucu doğuracak şekilde değerlendirme yapılması hukuka uygun görülmedi.
Turizm Amaçlı Kiralama Kanunu Vergilendirme Hükmü İçermiyor
Danıştay kararında, 7464 sayılı Kanun’un yüz gün ve daha kısa süreli turizm amaçlı konut kiralamalarını düzenlediği belirtildi.
Ancak bu Kanun’un amacının kısa süreli konut kiralamalarını kayıt altına almak ve güvenlik açığını önlemek olduğu ifade edildi.
Kararda, 7464 sayılı Kanun’da bu kiralamaların ticari kazanç sayılacağına, KDV’ye tabi olacağına veya konaklama vergisi doğuracağına ilişkin açık bir hüküm bulunmadığı vurgulandı.
Sadece İzin Belgesi Ticari Kazanç İçin Yeterli Değil
Danıştay’a göre, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınması tek başına faaliyetin ticari faaliyet olduğunu göstermez.
Bir konutun daha fazla gelir elde etmek amacıyla günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi, tek başına elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez.
Faaliyetin ticari kazanç sayılabilmesi için ticari organizasyon unsurlarının bulunması gerekir.
Ticari Organizasyon Ne Anlama Geliyor?
Kararda, kısa süreli konut kiralamasının ticari kazanç sayılabilmesi için faaliyetin otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer şekilde yürütülmesi gerektiği belirtildi.
Bu kapsamda kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik ve benzeri hizmetlerin sunulması; faaliyetin bir işletme organizasyonu içinde yapılması önem taşıyor.
Bu tür hizmetler ve organizasyon unsurları bulunmuyorsa, faaliyetin sadece kiralama olarak değerlendirilmesi mümkün olabilecek.
Konaklama Vergisi Yönünden Değerlendirme
Danıştay, ticari organizasyon olmaksızın yapılan kısa süreli konut kiralamalarının konaklama tesisi olarak nitelendirilemeyeceğini de değerlendirdi.
Bu nedenle, bu tür kiralamaların konaklama vergisine tabi tutulamayacağı sonucuna varıldı.
Kararda, ticari organizasyon bulunmayan kiralamaların konaklama vergisi doğuracak nitelikte olmadığı belirtildi.
KDV Yönünden Sonuç Ne?
Gelir İdaresi’nin Genel Yazısı, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarında KDV hesaplanması gerektiği yönündeydi.
Danıştay ise ticari organizasyon bulunmayan kiralamalarda faaliyetin ticari kazanç niteliği kazanmayacağına işaret etti.
Bu yaklaşım, yalnızca izin belgesine dayanılarak genel oranda KDV mükellefiyeti tesis edilmesine karşı önemli bir hukuki değerlendirme niteliği taşıyor.
Gelir Vergisi Yönünden Sonuç Ne?
Danıştay kararında, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesi uyarınca konut kiralamasından elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilebileceği ifade edildi.
Ancak faaliyetin ticari organizasyon dahilinde yapılması halinde ticari kazanç hükümleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle her olayın somut özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekiyor.
Karar Ne Anlama Geliyor?
Karar, turizm amaçlı kiralama izin belgesi alan herkesin otomatik olarak ticari kazanç mükellefi sayılamayacağını ortaya koyuyor.
Konut kiralamasının kısa süreli yapılması veya daha yüksek gelir elde edilmesi tek başına faaliyetin ticari faaliyet olarak kabul edilmesine yeterli görülmedi.
Ticari kazanç, KDV ve konaklama vergisi açısından faaliyetin kapsamı, sunulan hizmetler ve organizasyon yapısı belirleyici olacak.
Mevcut Tarhiyatlar Açısından Önemi
Karar, daha önce Genel Yazı’ya dayanılarak yapılan mükellefiyet tesisleri ve cezalı tarhiyatlar açısından da önem taşıyor.
Bu tür işlemlerle karşılaşan mükellefler, somut durumlarına göre yargı yoluna başvurmuşsa veya başvurmayı değerlendiriyorsa, Danıştay’ın yürütmeyi durdurma kararı önemli bir dayanak oluşturabilir.
Ancak her dosyada kiralama faaliyetinin niteliği, sunulan hizmetler ve organizasyon yapısı ayrıca incelenecektir.
Bundan Sonra Ne Olacak?
Maliye’nin bu müşterek yürütmeyi durdurma kararına karşı Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’na yeniden itiraz etmesi beklenebilir.
Dolayısıyla süreç henüz tamamen kesinleşmiş değildir.
Ancak mevcut karar, kısa süreli konut kiralamalarında vergilendirme yaklaşımı bakımından önemli bir dönüm noktası niteliğindedir.
Mükellefler Nelere Dikkat Etmeli?
Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralayan kişilerin, faaliyetlerinin yalnızca kiralama mı yoksa ticari organizasyon kapsamında konaklama hizmeti mi olduğuna dikkat etmesi gerekir.
Günlük temizlik, kahvaltı, yemek, resepsiyon, ütü, düzenli hizmet sunumu ve benzeri unsurlar varsa, faaliyetin ticari organizasyon kapsamında değerlendirilme ihtimali artabilir.
Buna karşılık yalnızca konutun kısa süreli kiraya verilmesi, tek başına ticari kazanç ve KDV mükellefiyeti için yeterli olmayabilir.
Sonuç
Danıştay 3. ve 7. Daireleri, turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarının yalnızca izin belgesi alınmasına dayanılarak ticari faaliyet sayılmasını hukuka uygun bulmadı.
Karara göre, ticari organizasyon olmadan yapılan günlük, haftalık veya aylık konut kiralamaları gayrimenkul sermaye iradı niteliğini koruyabilir. Bu tür kiralamalar, konaklama tesisi faaliyeti olarak değerlendirilemeyeceği için konaklama vergisine de tabi tutulamayabilir.
Karar, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden konut kiralayan kişiler ile bu alanda yapılan vergi tarhiyatları açısından yakından takip edilmesi gereken önemli bir gelişmedir.