Satışı Mümkün Olmayan 2/B Taşınmazları İçin Eşdeğer Satış Düzenlemesi
Milli Emlak Genel Tebliği’nde yapılan değişiklikle, hak sahipliği kesinleştiği halde satışı mümkün olmayan 2/B taşınmazları için eşdeğer taşınmaz satışı uygulaması yeniden düzenlendi. 19 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Tebliğ ile hak sahiplerine, belirli şartlar altında başka bir 2/B taşınmazının doğrudan satılabilmesinin yolu açıldı.
Düzenleme, özellikle hak sahibi olduğu taşınmazı çeşitli nedenlerle satın alamayan kişileri ilgilendiriyor. Yeni hükümlerle eşdeğer taşınmazın belirlenmesi, rayiç bedel farkı, muhdesat bedeli ve farklı illerdeki taşınmazların değerlendirilmesine ilişkin esaslar netleştirildi.
2/B Taşınmazı Nedir?
2/B taşınmazları, orman vasfını yitirmiş ve belirli şartlarla hak sahiplerine satışı mümkün olan Hazine taşınmazlarını ifade eder.
Bu taşınmazlar için hak sahipliği kesinleşmiş olsa bile bazı durumlarda satış işlemi gerçekleştirilemeyebilir. Yeni Tebliğ, bu gibi hallerde hak sahiplerine başka bir 2/B taşınmazının eşdeğer olarak satılabilmesine ilişkin kuralları düzenliyor.
Tebliğde Ne Değişti?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan Tebliğ ile Milli Emlak Genel Tebliği’nin 9’uncu maddesinin üçüncü fıkrası yeniden düzenlendi.
Yeni hükme göre, hak sahipliği kesinleşen ancak satışı mümkün olmayan taşınmazlara karşılık, hak sahibinin talebi üzerine başka bir 2/B taşınmazı doğrudan satılabilecek.
Kimler Eşdeğer Taşınmaz Satışından Yararlanabilir?
Eşdeğer taşınmaz satışından, hak sahipliği kesinleşmiş ancak hak sahibi olduğu 2/B taşınmazı satılamayan kişiler yararlanabilecek.
Bu kişilerin uygulamadan faydalanabilmesi için talepte bulunması gerekiyor. Talep halinde öncelikle aynı il sınırları içinde bulunan ve rayiç bedeli hak sahibi olunan taşınmaza eşdeğer olan başka bir 2/B taşınmazı değerlendirilecek.
Aynı İlde Eşdeğer Taşınmaz Yoksa Ne Olacak?
Hak sahibine satılamayan taşınmaza karşılık, öncelikle aynı il sınırları içindeki 2/B taşınmazları dikkate alınacak.
Aynı ilde eşdeğer olarak değerlendirilebilecek taşınmaz bulunmaması halinde, farklı illerde yer alan taşınmazların eşdeğer kabul edilmesine ilişkin usul ve esasları Bakanlık belirleyecek.
Bu hüküm, aynı ilde uygun taşınmaz bulunamayan hak sahipleri için farklı il seçeneklerinin de gündeme gelebileceğini gösteriyor.
Muhdesat Nedir?
Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen ve ekonomik değeri bulunan yapı, tesis, dikili ürün veya benzeri unsurlardır.
Örneğin arsa üzerindeki ev, depo, ahır, sera, duvar, kuyu, sulama tesisi, ağaç, bağ veya bahçe gibi unsurlar muhdesat sayılabilir.
Bu Tebliğ bakımından muhdesat, satışı mümkün olmayan taşınmaz üzerinde hak sahibine ait yapı veya ekonomik değeri bulunan unsur bulunması anlamına geliyor.
Muhdesat Bedeli Nasıl Hesaplanacak?
Satışa konu edilemeyen taşınmaz üzerinde hak sahibine ait muhdesat varsa, bu muhdesatın bedeli ayrıca belirlenecek.
Belirlenen muhdesat bedeli zemin bedeline eklenecek. Ancak eşdeğer taşınmaz satışında bu tutar, hak sahibine önerilen taşınmazın rayiç bedelinden düşülecek.
Örneğin hak sahibinin satın alamadığı 2/B taşınmazı üzerinde kendisine ait bir ev varsa, bu evin değeri muhdesat bedeli olarak dikkate alınacak ve eşdeğer taşınmaz satışında mahsup edilebilecek.
Rayiç Bedel Farkı Ne Kadar Olabilecek?
Satışı mümkün olmayan taşınmaz ile önerilen eşdeğer taşınmazın rayiç bedelleri arasında en fazla yüzde 20 fark olabilecek.
Bu sınır, hak sahibine sunulacak eşdeğer taşınmazın değer bakımından makul bir aralıkta kalmasını amaçlıyor.
Hazine Lehine Fark Çıkarsa Nasıl Ödenecek?
Önerilen taşınmazın rayiç bedeli, hak sahibi olunan taşınmazın rayiç bedelinden daha yüksek olabilir.
Bu durumda yüzde 20’ye kadar Hazine lehine oluşan fark, herhangi bir indirim uygulanmadan hak sahibi tarafından tapu işlemleri öncesinde peşin ve nakit olarak ödenecek.
Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
Milli Emlak Genel Tebliği’nde yapılan değişiklik, 19 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığı gün yürürlüğe girdi.
Bu tarihten itibaren satışı mümkün olmayan 2/B taşınmazları için eşdeğer taşınmaz satışına ilişkin yeni hükümler uygulanacak.
Hak Sahipleri İçin Pratik Etkisi Ne Olacak?
Yeni düzenleme, hak sahipliği kesinleşmesine rağmen taşınmazını satın alamayan kişiler için alternatif bir çözüm getiriyor.
Hak sahipleri, talepte bulunmaları halinde aynı ildeki eşdeğer 2/B taşınmazları için doğrudan satış imkanından yararlanabilecek. Aynı ilde uygun taşınmaz bulunmaması durumunda farklı illerdeki taşınmazların değerlendirilmesi de Bakanlık tarafından belirlenecek esaslara göre mümkün olabilecek.