Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi? Yargı İçtihatlarıyla “Altın Kural” Netleşti
İSTANBUL — 14 Ekim 2025
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi ve yerleşik Yargıtay kararları, konut kiralarında küçük bakım–büyük onarım ayrımını yeniden gündeme taşıdı. Uzmanlara göre günlük kullanımdan doğan düşük maliyetli işler kiracıya, yapının bütünlüğünü ilgilendiren esaslı onarımlar ise ev sahibine ait.
Kim neyi öder? Hızlı rehber
Kiracıya ait tipik giderler (olağan bakım):
-
Ampul, priz, sigorta değişimi
-
Musluk contası, duş başlığı, kapı/pencere kolu
-
Tıkanan lavabo borusunun açılması
-
Kombinin periyodik bakım ücreti
-
Kullanıma bağlı boya–badana
-
Asansörün rutin muayene/elektrik tüketimi
Ev sahibine ait tipik giderler (esaslı onarım):
-
Kombi/klima/buzdolabı gibi demirbaşın arıza veya değişimi
-
Su, elektrik ve doğalgaz tesisat arızaları
-
Çatı akması, duvar çatlakları
-
Dış cephe onarımı, mantolama
-
Kapı–pencere doğramalarının eskimesi/değişimi
-
Asansör değişimi veya yeni parça ilavesi
Sözleşmeye yazılabilir mi?
Taraflar sözleşmede paylaşımı farklı belirleyebilir; ancak emredici hükümlere ve dürüstlük kuralına aykırı düzenlemeler geçerli sayılmıyor. Ev sahibinin yapısal yükümlülüklerinden tamamen kaçınmasına yol açan maddeler, uygulamada korunmuyor.
Uyuşmazlıkta yol haritası
-
Kullanıcı hatası veya bakım eksikliğinden doğan masrafı kiracı üstlenir.
-
Olağan dışı arızalar ev sahibinin sorumluluğunda; faturalarla ispatlanırsa icra yoluyla tahsil gündeme gelebilir.
-
Kira bedelinden mahsup teorik olarak mümkün; ancak usule uyulmazsa tahliye/ek dava riski doğar.
-
Her işlem için yazılı bildirim, fotoğraf/fatura saklama ve mümkünse uzman raporu önerilir.
Son söz: Günlük kullanım kiracıya, yapısal güvenlik ve değer koruma ev sahibine… Hukuk, dengeyi bu çizgide kuruyor.
