04 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, 6306 sayılı Kanunun uygulama süreçlerinde tapu işlemleri, malik kararları, tebligat adımları, satış prosedürleri ve teminat uygulamalarına yönelik yeni kurallar yürürlüğe girdi. Kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma ve bildirim süreçlerinin daha standart hale getirilmesi amaçlandı.
Riskli Yapı Yıkımı Sonrası Tapu Kaydı Nasıl İşleyecek
Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa niteliği kazanan taşınmazın tapu kaydındaki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanarak ilgililerin talebiyle veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce kaldırılacak. Şerh kaldırıldıktan sonra tapu beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna ilişkin bir belirtme işlenecek ve parselde yapılacak tüm işlemler Kanun çerçevesinde yürütülecek.
Riskli Alanlarda Malik Kararıyla Hangi İşlemler Yapılabilecek
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıkılmış olması şartı aranmadan birçok işlem için paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınabilecek. Tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas, tescil, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirme kararları bu kapsamda sayıldı.
Toplantı Çağrısı Ve Tebligat Süreci Nasıl Yürüyecek
Riskli yapı parsellerinde yeni uygulamalara ilişkin karar alınabilmesi için, maliklerden birinin talebiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak. Toplantı yeri ve zamanı Ek-12 formu kullanılarak muhtarlıkta 15 gün ilan edilecek. Riskli yapının henüz yıktırılmadığı durumlarda ilan bina kapısında veya duyuru panosunda da yapılabilecek. Noter aracılığıyla bildirim seçeneği de korunuyor.
İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantı, paydaşların hisseleri oranında en az salt çoğunluğu ile yapılacak ve karar yine salt çoğunlukla alınarak imzalı tutanak altına alınacak.
Karara Katılmayan Malike Teklif Nasıl Bildirilecek
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülebileceği yer, karara katılmayan maliklere bildirilecek. Tapuya elektronik tebligat adresi verenlere elektronik tebligat yapılacak. Elektronik tebligatta bildirim, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen 5. günün sonunda yapılmış sayılacak. Elektronik adres bildirmeyenlere noterle veya ilan yoluyla bildirim yapılacak. Riskli yapılarda Ek-8 formu, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu üzerinden muhtarlıkta 15 gün ilan usulü uygulanacak.
Kabul Olmazsa Arsa Payı Satışı Nasıl Olacak
Bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya teklifin kabul edilmemesi halinde, arsa paylarının Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma ile diğer paydaşlara satışı gündeme gelecek. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bedelin dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alma yolu kullanılabilecek. Riskli yapılarda ise anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere satış yolu öngörüldü.
Yapı Ruhsatı Öncesi Hangi Kontroller Yapılacak
Salt çoğunluk kararına dayanılarak yapılacak yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için ilgili müdürlük veya yetkili idareye başvurulmuş olması gerekecek. Satış dosyasında yapılacak ön inceleme sonucunda, çoğunluk şartının ve tebligat sürecinin tamamlandığını gösteren yazı ilgili birime iletilecek.
Arsa Satışı Önce Hangi Kurumlara Teklif Edilecek
Riskli binanın yıkılması sonrası arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, idareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecek. Uygun görülmesi halinde arsa paylarını satın alanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği düzenlendi.
Tevhit Ve İmar Hakkı Aktarımı İçin Hangi Şartlar Aranacak
Tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş birden fazla parselin tevhit edilmesi ve buna bağlı tescil işlemlerinde her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk aranacak. Riskli yapı parselleriyle birlikte değerlendirilecek yapılaşmamış boş parseller için ise boş parsellerdeki tüm maliklerin oybirliği şartı korunacak.
Riskli yapı bulunan parselin ifrazı halinde, ifraz sonrası oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının bulunduğu parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilecek ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacak.
Zeminden kaynaklı nedenler, afet riski veya yapılaşma hakkının bulunmaması gibi durumlarda yeni yapının uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilmesi hükmü de yer aldı. İmar hakkı aktarımıyla başka parsele geçişte, maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve yeni parseldeki diğer maliklerin muvafakati şartıyla uygulamaların Kanun kapsamında yürütüleceği belirtildi.
Satış İlanı Ve E-Devlet Bildirimleri Nasıl Yapılacak
İlk satışta paydaşların satın almaması halinde yapılacak sonraki satışlarda, satış yeri, tarih ve saat müdürlükçe belirlenecek. Ek-13 formu düzenlenerek ilan panosunda 15 gün ilan yapılacak ve tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim gönderilecek. Ayrıca satış sürecinde toplantıya çağrı belgesi ve toplantı tutanağı gibi evrakların dosyada yer almasına ilişkin düzenleme yapıldı.
Tapu Harç Muafiyeti Hangi Oranda Uygulanacak
Riskli yapı parselinin boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınması halinde, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanma oranı yeni parsel alanı içindeki riskli yapı parseli alanı oranına göre belirlenecek.
Teminat Oranı İçin Geçiş Düzenlemesi Getirildi
01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamındaki teminatlar, yapı müteahhidinin talebi üzerine %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
Yetkili İfade Değişti Ve Yönetmelik Yürürlüğe Girdi
Yönetmelikte yer alan “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ifadesi “Kentsel Dönüşüm Başkanı” olarak değiştirildi. Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi ve hükümleri Kentsel Dönüşüm Başkanı tarafından yürütülecek.
