Tapuda Gerçek Satış Bedeline Geçiş Gündemde
Taşınmaz alım satım işlemlerinde tapuda beyan edilen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtması uzun süredir tartışılıyor. Maliye ile Tapu ve Kadastro idaresinin yürüttüğü çalışmalara rağmen, özellikle ikinci el satışlarda düşük bedelle beyan uygulamasının devam ettiği belirtiliyor.
İkinci El Satışlarda Düşük Bedel Sorunu
Markalı konut ve işyeri üreten inşaat şirketleri ile GYO ve GYF gibi kurumsal yapılarda işlemlerin daha çok gerçek satış bedeline yakın yürüdüğü ifade ediliyor. Buna karşılık, ikinci el taşınmaz satışlarında ve kayıt dışı faaliyet gösteren yapıların işlemlerinde düşük bedelle beyanın daha sık görüldüğü aktarılıyor.
Gerçek Değer Üzerinden Beyan Oranı Düşük
Tapuda gerçekleşen devirlerin önemli bir kısmında beyan edilen tutarın gerçek değerin altında kaldığı, gerçek değer üzerinden beyan edilen işlemlerin toplamın yaklaşık %20’si seviyesinde olduğu yönünde değerlendirmeler bulunuyor. Bu tablo, tapu harcı ve diğer vergiler açısından ciddi kayıp riskini gündeme getiriyor.
Vergi Kayıpları Hangi Alanlarda Oluşuyor
Eksik beyanın, başta tapu harcı olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ile emlak vergisi yönünden kayıplara yol açtığı belirtiliyor. Özellikle gerçek değer yerine rayiç bedel veya daha düşük tutar üzerinden işlem yapılmasının kayıt dışılığı artırdığı vurgulanıyor.
Neden Düşük Beyan Tercih Ediliyor
Düşük beyanın temel nedenleri arasında alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği ile vergi ve harç yükünün yüksek görülmesi gösteriliyor. Yüksek tapu harcı nedeniyle tarafların işlem bedelini düşürerek toplam maliyeti azaltmaya yöneldiği, ayrıca taşınmazın belirli süre içinde elden çıkarılması halinde doğabilecek gelir vergisi yükünün de bu tercihi etkilediği ifade ediliyor. KDV boyutunun da bazı işlemlerde etkili olduğu belirtiliyor.
Haksız Rekabet Etkisi Tartışılıyor
Düşük bedelle işlem yapılmasının sadece vergi kaybı değil, aynı zamanda sektörde haksız rekabet yarattığı da dile getiriliyor. Kurallara uygun çalışan şirketler ile kayıt dışı uygulamalar arasında maliyet farkı oluştuğu, bunun da piyasada adil rekabeti zorlaştırdığı değerlendiriliyor.
Uygulanan Sistemler ve Atılan Adımlar
Gerçek değer üzerinden işlem yapılmasını artırmak için çeşitli idari ve teknik adımlar öne çıkıyor. Bu kapsamda taşınmaz değerleme altyapısının güçlendirilmesi, düşük beyanla ilgili cezaların artırılması ve mekânsal veri analizine dayalı kontrol mekanizmalarının geliştirilmesi gündemde. Ayrıca yetkili değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporların belirli kurumlar tarafından Tapu ve Kadastro sistemine elektronik ortamda iletilmesine yönelik düzenlemeler de dikkat çekiyor.
Beklenen Düzenlemeler Neler
Kamuoyunda en çok konuşulan başlıklardan biri tapu harcı yükünün azaltılması. Tapu harcı oranının düşürülmesi veya nispi oran yerine maktu bir tutar belirlenmesi seçenekleri öne çıkıyor. Bunun, yeni sisteme uyumun artırılması ve düşük beyan eğiliminin azaltılması açısından önemli olacağı değerlendiriliyor.
Taşınmaz Barışı Önerisi
Yeni sisteme geçişten önce, geçmişte düşük değerle kayıtlı taşınmazlar için bir defaya mahsus piyasa değerine güncelleme imkânı tanınması da tartışılan konular arasında yer alıyor. Bu tür bir uygulamada değer artışı üzerinden belirli oranlarda vergi alınması, sonrasında ise gerçek değerin altında devir işlemlerine daha ağır yaptırımlar uygulanması öneriliyor.
Mevcut Uygulamada Matrah Nasıl Belirleniyor
Mevcut kurallara göre tapu harcının, emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanması gerekiyor. Ancak uygulamada bazı işlemlerde emlak vergisi beyan değerinin fiili matrah gibi kullanıldığı, bunun da düşük beyanı kalıcı hale getirdiği ifade ediliyor.
