Gayrimenkul piyasasında vergisel denetim 2026’da sıkılaşıyor
Değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro’ya elektronik iletimi gündemde
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına 09.01.2026 tarihinde sunulan “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”, gayrimenkul işlemlerinde hem şeffaflığı hem de vergi görünürlüğünü artırabilecek yeni bir süreci tartışmaya açtı.
Teklifte öne çıkan düzenlemeye göre, Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca düzenlenen gayrimenkul değerleme raporlarının, raporu talep eden kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz şekilde gönderilmesi zorunlu hale gelebilecek. Uygulamanın ayrıntılarının ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenecek usul ve esaslarla netleşmesi bekleniyor.
Amaç taşınmaz değer bilgi sistemi için veri havuzu kurmak
Düzenlemenin temel hedefi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde oluşturulması öngörülen taşınmaz değer bilgi sistemine veri akışı sağlamak. Ülke genelinde konut finansmanı ve sermaye piyasası işlemleri kapsamında farklı amaçlarla hazırlanan değerleme raporlarının, sistem için düzenli bir kaynak haline getirilmesi amaçlanıyor.
Piyasada “gerçek değer” tartışması yeniden alevlenebilir
Değerleme raporlarının daha sistematik şekilde paylaşılması, satış bedellerinin “gerçek piyasa değerine” yakınsaması yönünde bir etki yaratabilir. Bu durumun; fiyat istikrarı, alıcı-satıcı arasındaki güven ve finansman süreçleri üzerinde etkili olabileceği değerlendiriliyor.
Düzenlemenin piyasaya olası yansımaları neler
Uygulamanın yürürlüğe girmesi halinde, değerleme raporlarının daha görünür hale gelmesiyle birlikte şu başlıklar öne çıkabilir:
-
Fiyat şeffaflığı artabilir: Beyan edilen satış bedeli ile piyasa değeri arasındaki farkların daha kolay tespit edilmesi gündeme gelebilir.
-
Hukuki ve teknik bilgiler daha net görülebilir: Taşınmaza ilişkin ipotek, haciz, imar ve iskan gibi unsurların alıcı açısından daha şeffaf bir çerçevede ortaya konması beklenebilir.
-
Güvenli ödeme gibi uygulamalarla birlikte işlem güvenliği güçlenebilir: Ödeme ve devir süreçlerinde risklerin azalması hedefi öne çıkabilir.
-
Kredilendirmede standartlaşma sağlanabilir: Bankaların teminat değerlendirmelerinde veri kalitesi yükselirse süreçlerin hızlanabileceği konuşuluyor.
Vergi boyutu neden daha çok konuşuluyor
Değerleme raporlarıyla satış bedelinin daha görünür hale gelmesi, vergi açısından da daha fazla kontrol ve sorgulama anlamına gelebilir. Satıcı yönünden, özellikle kısa süre içinde elden çıkarılan taşınmazlarda değer artışı kazancı uygulaması yeniden daha çok gündeme gelebilir.
Buna ek olarak, aynı kişinin aynı dönem içinde birden fazla taşınmaz alım-satımı yapması veya satışların organizasyonlu bir şekilde süreklilik kazanması durumunda, işlemlerin ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesi tartışmaları da güçlenebilir. Bu noktada her somut olayın kendi koşullarına göre ele alınacağı unutulmamalı.
Alıcı tarafında izaha davet riski
Satın alma bedelinin finansal kaynaklarla uyumsuz görülmesi veya beyan edilen rakamların sistemdeki değerlerle belirgin ayrışması halinde, alıcı yönünden de açıklama istenmesi ihtimali gündeme gelebilir. Bu durum, özellikle kayıt dışı finansman şüphesini artıran işlemlerde daha çok risk olarak değerlendiriliyor.
Piyasa durgunluğu artar mı
Vergi maliyetinin yükselmesi ihtimali, satıcıların bu maliyeti satış fiyatına yansıtmasına yol açabilir. Bu da halihazırda durağan seyreden piyasada fiyatların yukarı yönlü baskılanması ve işlem hacminin daha da yavaşlaması gibi sonuçları beraberinde getirebilir. Ancak nihai etki, kanun teklifinin yasalaşma şekline ve uygulama detaylarına göre değişecektir.
