Değerli Konut Vergisi (DKV) uygulamasında 2026 yılına girilirken, hangi meskenlerin vergi kapsamına girdiği, mükellefin kim sayıldığı ve beyan–ödeme takviminin nasıl işleyeceği yeniden gündemde. Mesken niteliği, bina vergi değeri eşiği ve muafiyet kuralları birlikte değerlendirildiğinde; bazı mükellefler hiç beyan vermeyecek, bazıları ise birden fazla taşınmazı olsa bile en düşük değerli tek mesken için muafiyet uygulayabilecek.
Değerli Konut Vergisi hangi taşınmazları kapsar
Verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardır. Vergiye girip girmediği, ilgili yıl için belirlenen bina vergi değeri eşiğinin aşılıp aşılmadığına göre belirlenir. Eşik tutarın altında kalan meskenler DKV kapsamında sayılmaz. Bina vergi değeri, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan belgeyle tevsik edilir.
Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki taşınmazları ise bu verginin kapsamında değerlendirilmez; ölçüm ve eşik, Türkiye’deki meskenler için yapılır.
“Mesken” niteliği nasıl belirlenir
Mesken niteliği, tapu veya kayıtlardaki tanımdan çok fiili kullanım üzerinden değerlendirilir. Konut olarak kayıtlı bir taşınmaz fiilen işyeri/ofis olarak kullanılıyor ve bu kullanım ilgili idare kayıtlarına da yansıyorsa, uygulamada taşınmazın işyeri kabul edilmesi ve DKV kapsamı dışında kalması mümkün olabilmektedir. Apartmanlarda her bağımsız bölüm ayrı taşınmaz gibi ele alınır; tek katlı evler de mesken olarak kabul edilir.
Kimler mükellef sayılır
DKV’de mükellef kural olarak maliktir. Bunun yanında:
-
İntifa hakkı sahibi varsa mükellefiyet bu kişide,
-
Malik ve intifa hakkı sahibi yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişide,
-
Paylı mülkiyette her ortak payı oranında,
-
Elbirliği mülkiyette ise maliklerin müteselsil sorumluluğu gündeme gelir.
Mükellefiyet ne zaman başlar, ne zaman biter
Meskenin bina vergi değeri ilgili yıl eşiğini aştığında, mükellefiyet takip eden yılın başından itibaren başlar. Taşınmazın yanması, yıkılması, tamamen kullanılamaz hale gelmesi veya muafiyet şartlarının sonradan kazanılması gibi hallerde ise mükellefiyet, olayın gerçekleştiği dönemi izleyen taksitten itibaren sona erebilir.
Taşınmazın değeri sonraki yıllarda eşik altına düşerse, bu durum belgelenerek vergi dairesine bildirildiğinde ilgili yıl için beyanname verilmemesi mümkündür.
Beyan ve ödeme takvimi
Beyanname verme süresi her yıl Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar. Vergi, Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyannameye belediyeden alınan bina vergi değerini gösteren belge eklenir; elektronik beyanlarda belge sonradan ayrıca ibraz edilebilir.
Birden fazla taşınmazı olanlar, beyan edilecek tüm meskenleri tek beyannamede toplayabilir; muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek mesken ise beyannameye dahil edilmeyip ayrıca bildirime konu edilir.
Kimler için muafiyet var
Muafiyet uygulaması özetle şu başlıklarda toplanır:
-
Kamu idareleri, belediyeler, üniversiteler ve TOKİ’nin meskenleri,
-
Türkiye’de tek meskeni olanların bu taşınmazı,
-
Birden fazla meskeni olanlarda, vergi kapsamına girenler arasından en düşük değerli tek mesken,
-
Karşılıklılık şartıyla elçilik/konsolosluk konutları ve bazı uluslararası kuruluşlara ait meskenler,
-
Esas faaliyeti bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı ve henüz ilk satışa konu edilmemiş yeni konutları (kiraya verilmemek ve fiilen kullanılmamak şartıyla).
Vergi oranı nasıl uygulanır
DKV, belirlenen dilimlere göre artan oranlı şekilde hesaplanır. Vergi hesabında esas alınan değer, taşınmazın toplam bina vergi değeridir; paylı ya da elbirliği mülkiyette dahi, taşınmazın vergiye girip girmediği ve matrah dilimi toplam değer üzerinden belirlenir. Ardından mükellefler payları oranında ödeme yapar; muafiyeti olan malikler için düşen kısım tarhiyat dışında kalabilir.