Danıştay’dan Emsal Karar: “Ofis Mi Konut Mu?” Tartışması Bitti!
Gayrimenkul sektöründe yıllardır süren “ofis mi, konut mu?” tartışmasına Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK) son noktayı koydu. Karara göre, taşınmazın KDV oranı belirlenirken artık alıcıların kullanım amacı değil, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınacak.
14 Yıllık KDV Tartışması Son Buldu
Tartışmanın kökeni 2011 yılına dayanıyor. Maliye, o dönem yayımladığı 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri ile uygulamada köklü bir değişikliğe gitmiş, taşınmazların fiili kullanım amacına göre KDV oranı belirlenebileceğini açıklamıştı. Bu düzenleme sonucu, ruhsatta ofis veya işyeri olarak görünen taşınmazların konut gibi satılması ve %1 KDV oranı uygulanması mümkün hale gelmişti.
Ancak Maliye, 2014 sonunda bu uygulamayı yanlış bulup geri adım attı. KDV oranlarının yeniden tapu ve ruhsat kayıtlarına göre belirleneceğini duyurdu ve önceki dönemdeki iadeleri cezalı olarak geri istedi.
Yargı Süreci: Mahkemelerden Farklı Kararlar
Mükellefler cezalı tarhiyatlara karşı dava açtı. Vergi Mahkemeleri farklı kararlar verse de çoğunlukla Maliye lehine hüküm kuruldu.
Gerekçeler genellikle aynıydı:
“Taşınmaz teslimlerinde esas olan ruhsat ve tapu kayıtlarıdır. Alıcının kullanım amacı KDV oranını değiştirmez.”
Danıştay’ın Görüşü Netleşti
Danıştay’ın 3., 4. ve 9. Daireleri, daha önce benzer yönde kararlar vermişti. Ancak mükelleflerin umutları Danıştay VDDK’nın nihai kararına kadar sürdü.
VDDK, Ekim 2025 tarihli iki kararla tartışmayı tamamen bitirdi.
Kararda şu ifadeler öne çıktı:
“KDV oranı belirlenirken yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları esas alınır.
Tapuda ofis olarak kayıtlı bir taşınmazın fiilen konut olarak kullanılması, KDV oranını değiştirmez.”
Bu açıklama, ofis olarak ruhsatlandırılmış yapıların konut satışı gibi işlem görmesini hukuken geçersiz hale getirdi.
Rezidanslara İlişkin İkinci Karar
Danıştay’ın ikinci kararında ise rezidans niteliğindeki yapılar ele alındı.
Parsel kullanım amacı “ticaret–turizm” olarak görünse de, tapuda mesken olarak tescil edilen rezidans dairelerin konut sayılacağına hükmedildi.
Karar, yapıların imar planı ve ruhsat amacıyla KDV oranı arasında doğrudan bağ kurulamayacağını belirterek önemli bir içtihat oluşturdu.