Taşınmaz ve İştirak Hissesi Satış Kazancı İstisnası: Güncel Düzenlemelerin Özeti

Kurumlar Vergisi Kanunu, belirli şartları taşıyan taşınmaz ve iştirak hissesi satışlarından elde edilen kazançlara önemli istisnalar tanımaktadır. Ancak 7456 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler sonrası istisnanın kapsamı ve oranlarında önemli güncellemeler yapılmıştır. Aşağıda mevcut düzenlemelerin sadeleştirilmiş ve teliften arındırılmış bir özeti yer almaktadır.

1. Hangi Satış Kazançları Kurumlar Vergisi’nden İstisnadır?

Kurumların aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) bulunan aşağıdaki değerlerin satışından doğan kazançların belirli bir kısmı vergiden istisna tutulur:

İstisna Oranları

  • Taşınmaz satış kazancı: %50 istisna

  • İştirak hissesi, kurucu/intifa senedi ve rüçhan hakları: %75 istisna

Önemli Güncelleme (7456 Sayılı Kanun)

  • 15 Temmuz 2023’ten önce aktiflerde bulunan taşınmazlar için istisna %50 yerine %25 olarak uygulanmaya devam eder.

  • Bu tarihten sonra aktifte bulunan taşınmazlar için %50 istisna kaldırılmıştır.

2. İstisnadan Kimler Yararlanabilir?

Tüm kurumlar vergisi mükellefleri—dar mükellef kurumlar dahil—istisnadan yararlanabilir.
Ancak taşınmaz veya menkul kıymet ticaretiyle uğraşan işletmeler, bu amaçla tuttukları varlıkların satışından istisna kullanamaz.

3. İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?

  • Bedelsiz edinilen hisselerde, sermaye artışı yoluyla alınan yeni hisselerde ve rüçhan hakkı kullanılarak alınan hisselerde eski hisselerin iktisap tarihi esas alınır.

  • Devir ve bölünme (tam veya kısmi) işlemlerinde iktisap tarihi, devralınan kurumun kayıtları dikkate alınarak belirlenir.

4. İnşaatı Devam Eden Binalarda İstisna

  • İnşaatı tamamlanmamış binaların satışında yalnızca arsa payına isabet eden kazanç istisna edilir.

  • Eğer bina tamamlanıp aktife alındıktan sonra satılırsa, iki yıllık süre binanın kullanılmaya başladığı tarihten itibaren hesaplanır.

5. İlk Giren İlk Çıkar (FİFO) Uygulaması

Aynı şirketten farklı tarihlerde alınan iştirak hisselerinin bir kısmı satıldığında iki yıllık süre, FİFO yöntemine göre değerlendirilen paylar üzerinden kontrol edilir.

6. Fon Hesabına Alma Şartı

İstisna edilen kazanç tutarı:

  • Pasifte özel bir fon hesabına alınmalı,

  • 5 yıl boyunca bu hesapta tutulmalıdır.

Fonun Süre Dolmadan Kullanılması Durumunda

Beş yıl dolmadan:

  • Fonun başka hesaba aktarılması (sermayeye ekleme hariç),

  • İşletmeden çekilmesi,

  • Yurt dışına aktarılması,

  • İşletmenin tasfiyesi

hallerinde istisna uygulanmış kabul edilerek vergiler cezalı ve faizli şekilde tahsil edilir.

7. Kooperatif ve Holdinglere İlişkin Düzenlemeler

  • Yapı kooperatifleri istisnadan yararlanabilir; ancak fon hesapları ortaklara dağıtılamaz.

  • Holdinglerin iştirak satış kazançları ve esas faaliyetleri taşınmaz ticareti olmadığı için aktiflerindeki taşınmaz satışları da gerekli şartlarla istisna kapsamına girer.