Kısa süreli konut kiralamaları (günlük, haftalık, dönemsel/aylık) son dönemde hem vergisel hem de belge düzeni açısından en çok soru gelen alanlardan biri. Ankara Defterdarlığı’nın 12.01.2026 tarihli özelgesinde ele alınan örnek üzerinden yapılan değerlendirme, bu faaliyetin “adi kira”dan ne zaman ayrılıp “ticari faaliyet” sayıldığına ve buna bağlı yükümlülüklere net bir çerçeve çiziyor.
Kısa Süreli Konut Kiralama Vergi Açısından Ne Sayılır
Günlük Haftalık Kiralama Ticari Faaliyet mi
Konutun “uzun süreli kiraya verilmesi” klasik anlamda kira geliri olarak ele alınabilir. Ancak dairelerin sürekli şekilde farklı kişilere, günlük ya da haftalık dönemlerle verilmesi; giriş-çıkışta teslim işlemleri yapılması, temizlik ve yeniden hazır hale getirme gibi süreçlerin yürütülmesi bir organizasyon gerektiriyor. Bu yapı, faaliyeti “pasif kira geliri” çizgisinden çıkarıp ticari faaliyete yaklaştırıyor.
Bu nedenle örnekteki gibi rezidansta birden fazla dairenin kısa süreli konaklama amacıyla işletilmesi halinde elde edilen kazanç, ticari kazanç kapsamında değerlendirilir ve buna göre vergilendirilir.
Aylık Kiralama Olursa Durum Değişir mi
Aylık kalanlar yönünden pratikte kritik ayrım şurada başlıyor: Eğer ilişki kira sözleşmesi düzeniyle, müşteri profili günlük değişmeyen bir yapıda ve ücretler aylık/dönemsel belirlenerek yürütülüyorsa, bazı yükümlülüklerde (özellikle günlük müşteri listesi tarafında) farklı değerlendirme gündeme gelebilir. Ancak faaliyet bütünüyle “kısa süreli konaklama organizasyonu” gibi işliyorsa genel yaklaşım yine ticari faaliyet yönündedir.
Belge Düzeni Nasıl Olmalı
Fatura mı Perakende Satış Belgesi mi
Ticari faaliyet kabul edildiğinde, tahsil edilen her bedel için belge düzeni zorunlu hale gelir. Müşteri adına fatura düzenlenmesi gereken hallerde fatura kesilir; fatura zorunluluğu doğmayan işlemlerde ise perakende satış belgesi (mevzuattaki karşılığı neyse) devreye girer. Özetle, “kısa süreli kiralama” diye belge dışı bir alan yoktur; mutlaka bir belge ile tevsik gerekir.
Günlük Müşteri Listesi Zorunlu mu
Bu tip konaklama niteliği taşıyan yerlerde, konaklama süresine bakılmaksızın günlük müşteri listesi yükümlülüğü gündeme gelebilir. Ancak özelgede ayrıca şu istisnai çerçeve hatırlatılıyor: Müşterilerin günlük değişmediği, ücretlerin aylık/dönemsel belirlendiği ve tüm ilişkilerin kira sözleşmesi ile yürüdüğü bir modelde günlük müşteri listesi zorunluluğu tartışmalı hale gelebilir. Bu ayrım, uygulamada “işin fiili yürüyüşü” ile netleşir.
Yeni Nesil ÖKC Zorunluluğu Var mı
ÖKC Kullanımı Hangi Durumda Gerekir
Perakende teslim veya hizmet ifası yapan işletmeler açısından ÖKC kullanma mecburiyeti temel kuraldır. Özelgede, günlük/haftalık kısa süreli kiralama şeklinde işleyen ve tahsilat alan modelde, müşterilerden yapılacak tahsilatlarda ÖKC kullanımı gerektiği yönünde değerlendirme yapılmıştır.
Fatura Kesilirse ÖKC’de Ne Olacak
Fatura düzenlenen satışlarda, yeni nesil ÖKC uygulamalarında “bilgi fişi” düzenlenmesi gibi teknik süreçler gündeme gelebilir. Pratikte bu, “fatura kesildi, ayrıca ÖKC’den satış fişi kesildi” karışıklığını önlemek için ayrı bir teknik akış olarak düşünülmelidir.
KDV Oranı Kaç Olur
Kısa Süreli Konut Kiralamada KDV Yüzde Kaç
Ticari faaliyet çerçevesinde verilen bu hizmet KDV’ye tabidir. İndirimli KDV oranına giren “otel, motel, pansiyon ve benzeri tesislerde geceleme” hizmetlerinde kritik şartlardan biri, işletmenin ilgili şekilde sınıflandırılması ve ayrıca örneklerde özellikle Kültür ve Turizm Bakanlığı işletme belgesi gibi unsurların bulunmasıdır.
Özelgedeki somut olayda belediye ruhsatı bulunmasına rağmen hizmetin indirimli oran kapsamındaki geceleme hizmeti gibi değerlendirilemeyeceği yaklaşımıyla, bedel üzerinden genel oran olan %20 KDV hesaplanması gerektiği belirtilmiştir.
Uygulamada En Kritik Ayrım Nerede
Kısa süreli kiralamayı “kira geliri” olmaktan çıkaran şey genellikle süreklilik ve organizasyon olur. Daireyi teslim etmek, geri almak, temizleyip yeniden konaklamaya hazır hale getirmek, müşteri sirkülasyonu ile çalışmak; tüm tabloyu ticari faaliyet yönüne taşır. Bu da belge düzeninden ÖKC’ye, müşteri listesinden KDV oranına kadar her başlığı doğrudan etkiler.
