Kendi Arsasına İş Merkezi İnşa Edenler İçin Vergi Rehberi: Mükellefiyet İnşaat Bitse de Devam Ediyor
Kendi arsası üzerine işyeri veya iş merkezi inşa edip daha sonra kiraya veren gerçek kişilerin vergi durumuna ilişkin uygulamada sıkça soru işaretleri doğuyor. İstanbul Vergi Dairesi’nin değerlendirmesine göre, bu tür projeler yalnızca gayrimenkul sahipliğine dayanan bir faaliyet olarak görülmüyor; aksine ticari bir organizasyon niteliği taşıyor ve elde edilen gelir ticari kazanç olarak vergilendiriliyor.
İnşaat Faaliyeti Ticari Organizasyon Olarak Kabul Ediliyor
Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri, inşaat faaliyetinin niteliğini belirlerken organizasyon, iş hacmi ve devamlılık gibi kriterleri esas alıyor. İnşaatın işçi, malzeme, finansman ve süreç yönetimi içermesi; çok sayıda bağımsız bölümün planlanması ve kiralanmaya hazır hâle getirilmesi gibi unsurlar nedeniyle bu tür çalışmalar ticari faaliyet kapsamında değerlendiriliyor.
Bu nedenle iki arsasını kullanarak iş merkezi inşa eden ve bağımsız bölümleri kiralamayı planlayan mükellefler, faaliyeti özel nitelikte bir yatırım olarak değil, ticari bir organizasyon olarak kabul etmek zorunda kalıyor.
Kiralama Geliri Ticari Kazançtır
Gayrimenkul kira gelirleri bazı durumlarda gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilse de, çok sayıda bağımsız bölümün kiraya verilmesi ve bu sürecin planlı şekilde yürütülmesi, faaliyetin ticari bir nitelik kazandığını gösteriyor. Bu nedenle iş merkezi kiralamalarından doğan gelir ticari kazanç kapsamında beyan ediliyor.
Mükellefiyet İnşaat Tamamlandıktan Sonra da Sürer
Uygulamada sık karşılaşılan hatalardan biri, inşaat tamamlandığında gelir vergisi mükellefiyetinin sona ereceğini düşünmek. Özelgeye göre bu mümkün değil. İnşa edilen yapının kiralanması sürdükçe ticari faaliyet devam ediyor ve vergi mükellefiyeti açık kalıyor.
Yani inşaat bitse bile kiralamalar sürdüğü müddetçe işletme faal kabul ediliyor.
Her Kira İşlemi İçin Fatura Düzenlenmesi Zorunlu
Vergi Usul Kanunu fatura düzenlemeyi ticari faaliyetlerin temel yükümlülüklerinden biri olarak tanımlıyor. Kiralama işlemleri ticari kazanç sayıldığından, yapılan her kira tahsilatı için hizmetin gerçekleştiği tarihten itibaren en geç 7 gün içinde fatura düzenlenmesi gerekiyor.
Bu zorunluluk hem kayıt düzeninin sağlanması hem de kiralama gelirinin doğru vergilendirilmesi açısından önem taşıyor.