Kat Karşılığı İnşaatlarda Satış Vaadi Sözleşmeleri ve Vergisel Boyutu
Kat karşılığı inşaat projelerinde, inşaata başlamadan önce veya inşaat sürerken yükleniciler ya da arsa sahipleri, ileride kendilerine ait olacak bağımsız bölümleri satışa konu edebilmektedir. Bu satışlar genellikle noter huzurunda yapılan “satış vaadi sözleşmeleri” ile gerçekleşmektedir.
Uygulamanın Temeli
Örneğin 20 dairelik bir projede, sözleşme uyarınca müteahhit %60, arsa sahibi ise %40 pay alacaksa; inşaat sonunda 12 daire müteahhidin, 8 daire arsa sahibinin olacaktır. Kat irtifakı kurulmasıyla taraflara hangi bağımsız bölümlerin düşeceği belirlenir. Bu süreçte yapılan satışlar da alıcıya arsa payı üzerinden tapu devri şeklinde gerçekleşir.
Bu noktada alıcı, henüz tamamlanmamış bir projeden daire veya işyeri almayı kabul etmiş olur. Tapuda görünen pay arsa payı olsa da fiilen alınan bağımsız bölümün teminatı niteliğindedir.
Vergisel ve Muhasebesel Açıdan Durum
-
İnşaat tamamlanmadan yapılan satışlar avans niteliğindedir. Bu aşamada fatura kesilmez ve KDV hesaplanmaz. Bedeller muhasebe kayıtlarında avans hesabında izlenir.
-
Gayrimenkulün teslimi gerçekleştiğinde satış faturası düzenlenir ve KDV doğar.
-
Eğer satış vaadi sözleşmesinde alıcının yaptığı ödemeye KDV’nin dahil olduğu belirtilmişse, bu tutar KDV dahil kabul edilir. Açıkça belirtilmemişse, ödenen bedel üzerinden ayrıca KDV hesaplanması gerekir.
Harçlar ve Diğer Hususlar
Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı sözleşmeler, üçüncü kişilere yapılan satışlardan farklıdır. Harç uygulamaları da bu ayrıma göre değerlendirilir.
Borçlar Kanunu uyarınca satış vaadi, ileride yapılacak satışın şartlarını belirler; mülkiyet hakkı ancak bağımsız bölümün teslimiyle devredilmiş sayılır. Bu nedenle vergiyi doğuran olay da fiili teslim anında meydana gelir.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Satış vaadi sözleşmelerinde KDV’nin ödemeye dahil olup olmadığı açıkça belirtilmezse ileride ihtilaf çıkabilir. Ayrıca inşaat başlamadan düzenlenen faturalarda KDV beyanı yapılmışsa, tahsil edilen vergi ilgili dönemde beyan edilmek zorundadır.
